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张宇等:政策端全面对症下药有助缓释房企债务风险

点击量:138   时间:2022-11-24 10:17

  中新经纬11月22日电 题:政策端全面对症下药有助缓释房企债务风险

  作者 张宇 中金公司研究部不动产与空间服务行业、首席分析师

  李昊 中金公司研究部不动产与空间服务行业分析师

  11月21日,人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会(下称“信贷座谈会”),研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。会议强调,要全面落实房地产长效机制,因城施策实施好差别化住房信贷政策,支持刚性和改善性住房需求。保持房地产融资平稳有序,稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放,支持个人住房贷款合理需求,支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。用好民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)支持民营房企发债融资。完善保交楼专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等,推动“保交楼”工作加快落实,维护住房消费者合法权益,促进房地产市场平稳健康发展。

  结合近期房地产行业供需两端政策动态,我们看到,本轮房地产下行周期源自供需两方面压力,近期政策端全面对症下药。

  政策有助于缓释房企债务风险

  自2021年7月起楼市景气度进入下行周期,截至2022年10月,商品房销售面积同比跌幅仍维持在两成以上。本轮下行周期之所以时间长、程度深,源于需求和供给两方面压力。需求侧,长期新房需求随城镇化水平和经济发展阶段变化与2020年触顶后进入缓步下行阶段,同时疫情反复使得短期收入增长预期偏低;供给侧,销售低迷和融资不畅导致民营房企信用风险事件频发,债务违约与不能如期交楼的风险均抬升,压制了居民购房预期并限制了企业再投资能力,形成了负向循环。

  2021年四季度以来,政策端转向支持合理住房需求,房贷利率持续下行1.6个百分点,近200个城市出台楼市支持政策,初见一定效果,行业销售同比跌幅自2022年5月起有所收窄。但房企现金流修复仍未见根本性扭转,故供给端政策在当前显得尤其关键。11月8日,交易商协会表示,将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(下称“第二支箭”),支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。;11月11日,中国人民银行、银保监会近日联合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(下称“金融十六条”)等面向企业信用风险的政策为标志,房地产政策开始供需并重发力,准确抓住了企业再融资问题、保交楼问题、合理住房需求问题三个关键点,对症下药,我们预计这对于缓解企业信用风险、推动行业景气度企稳将更加有效。

  近期面向企业信用端的相关政策表态积极、内容全面、工具多样,我们预计对于短期提振市场信心和中长期促进基本面企稳均有助益。从政策基调来看,“金融十六条”明确提出要“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”;第二支箭更是直接面向融资困难的民营企业,信贷座谈会也提出要商业银行“发挥头雁作用,主动靠前发力”;表明了政策端对于解决民企信用问题、稳定整体宏观经济主动且坚决的态度。

  从施力方向和使用工具来讲,既有面向优质民企的融资支持策略,也有面向受困房企的资产处置方案;既提出了针对项目的“保交楼”贷款后进先出、不下调风险分类等执行细节(信贷座谈会上又提及央行拟向商业银行提供2000亿元阶段性免息再贷款用于“保交楼”,也作出了针对企业的开发贷和信托展期一年、支持债券增信新发和合理展期等有效安排。

  短期来看,上述政策有助于缓释房企债务风险、促进“保交楼”,同时也有望提振金融和实体市场信心,打破短期负循环,促进市场参与各方(特别是居民家庭)预期企稳,带动从销售到投资再到宏观经济的逐步回升。

  更多热点二线城市或跟进类似需求支持政策

  同时,支持合理住房需求的相关政策也进一步深化,城市能级和调整力度均在“房住不炒”的框架下有所提高。2022年4月政治局会议后,行业层面支持刚性和改善性购房需求的政策已明显发力,月均政策数量约在50~80条,但热点城市受限于低库存下的潜在房价上涨风险,政策频率和力度仍较为有限。然而,考虑到当前多地疫情散发背景下,需求疲弱相较于库存问题更加关键,更大力度的支持合理住房需求释放更为必要。

  11月以来,部分热点城市已经开始在“房住不炒”的框架下进一步调整楼市限购、限贷政策,例如杭州将首套房标准改为“认房不认贷”,二套首付比例下调至40%;成都主城区限购资格从单区认定改为跨区认定,非主城区内非本地户籍无房人口限购条件从1年社保改为在该区工作生活;西安本地户籍人口购买首套二手住房前不必落户满一年,非本地户籍人口购买首套二手住房所须社保年限从2年改为6个月,允许二孩家庭增购一套住房,同时适度缩小了限购区域范围。往前看,我们预计更多热点二线城市可能跟进类似的需求支持政策,这也符合“金融十六条”鼓励各地因城施策实施好差异化住房信贷政策的相关指引,从而与供给端政策形成合力,有效引导预期修复和基本面企稳。

  此外,近期出台的房地产政策也着眼长远,通过加大信贷支持力度、拓宽多元融资渠道促进租赁住房市场发展。“金融十六条”明确提出三类信贷支持对象,即“一类主体、两类项目”,主体是业务清晰、具有专业投资与运管能力的重资产租赁企业,两类项目分别是经收购、改建后用于住房租赁的房地产项目,和原商业地产改造为保障性租赁住房项目,同时保租房相关贷款不纳入集中度管理。此外,鼓励租赁企业发行债券等直接融资产品、发展保租房公募REITs等方式拓宽租赁住房市场融资渠道。加快培育和发展租赁住房市场是“十四五”时期住建领域的重要工作之一,上述政策有助于提升银行等金融机构支持租赁市场发展的积极性,能够有效扩大租赁住房房源供给并培育规模化的专业租赁企业,进而在中长期维度上带动中国住房供给结构向“多主体、多渠道”调整,缓解大中城市新市民、青年人等群体的住房支付压力。

  总体来讲,近期房地产行业供需两端政策的高频、协调发力,是针对当前市场两大下行压力的对症下药,短期内有助于提振信心和改善预期,中长期维度上也可合力带动销售、投资等基本面指标逐步企稳。尤其是考虑到本轮下行周期向房企、居民、政府和金融机构均揭示了此前房地产发展模式中的潜在问题,四方对于行业未来发展将有更理性的预期,有助于行业理性回升。我们预计,房地产行业2023年基本面指标将整体表现稳健,全国商品房销售面积和金额或同比增长2%和5%,投资修复大概率将慢于销售,全年同比有望持平或仅微降。(中新经纬APP)

  张宇 SAC 执证编号:S0080512070004 SFC CE Ref:AZB713

  分析员 李昊 SAC 执证编号:S0080522070007 SFC CE Ref:BSI853

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责任编辑:王蕾



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